후순위 세입자의 뜻과 문제점

후순위 세입자의 뜻과 문제점

최근 부동산 사기가 늘어나면서 후순위 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많다는 뉴스를 보았습니다. 그 고통은 말로 표현할 수 없고 이로 인해 고통받는 사람 들도 많습니다. 이번 시간에는 후순위 세입자의 뜻과 이들이 구제를 받기 어려운 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 후순위 세입자란?

후순위 세입자는 집을 계약할 때 우선순위가 낮은 세입자를 말합니다. 여러 세입자가  같은 부동산에 계약을 할 경우 가장 먼저 계약한 사람이 보증금 회수에 우선적인 권리가 주어진다고 합니다. 이로 인해 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 많습니다. 특히 집이 경매로 넘어갔을 경우 집주인이 돈이 없는 경우가 많기 때문에 보증금을 전혀 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

2. 후순위 세입자가 구제를 받기 어려운 이유

앞서 이야기 했듯이 집을 계약할 때 보증금에 대한 권리는 법적으로 우선순위가 정해져 있다고 합니다. 예를 들어 집주인이 대출받을 때 담보를 잡기 위해 근저당을 설정하는 경우가 있습니다. 이때 은행이 먼저 돈을 받을 권리가 주어지는 것입니다. 그러고 나서 세입자가 보증금을 돌려받는 것이지요. 이때 집의 가치가 대출금 보다 낮다면 세입자는 보증금을 전혀 회수하지 못하는 경우가 많습니다. 혹은 일부만 돌려받는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 후순위 세입자는 순서가 돌아가지 않을 가능성이 높습니다.

3. 후순위 계약을 피하기 위해 확인해야 할 사항

우선 계약전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 집을 포함한 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지 알 수 있습니다. 그리고 임대인의 즉 집주인의 재정 상태로 알아봐야 합니다. 집 가격대비 대출금이 어느 정도인지 잘 확인해야 하고 계약하려는 곳의 부동산 가치가 어떻게 되는지 알아야 합니다. 시세가 보증금 보다 낮을 경우 돈을 돌려받지 못하는 경우가 있으니 주변 상권과 시세등 어느 정도의 시장조사를 하는 것도 매우 중요합니다.

4. 후순위 세입자가 되지 않는 방법

다들 아시겠지만 계약 전에 임대인의 과거 계약 이력이나 재정 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본이 만능이 될 순 없지만 그래도 기본적으로 확인해야 할 서류이기도 합니다. 임대이력과 권리 설정 현황에 대해 알 수 있으니 꼭 확인하시고 법률 지식이 부족한 경우 세입자가 가진 권리를 제대로 행사할 수 없기 때문에 필요하다면 변호사와 상담을 해보시고 부동산에 대한 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 마지막으로 부동산 시장은 급변할 수 있기 때문에 가치가 변화지 않는지 지속적으로 알아보고 어느 정도 판단이 됐을 때 계약 하는 것이 좋겠습니다.

5. 마치며

여기까지 후순위 세입자의 뜻과 구제를 받기 힘든 이유도 알아보았습니다. 사실 속이려고 들면 안 속을 사람을 없는 것 같습니다. 그래도 위에 설명한 확인 사항들을 알고 있다면 기본적으로 체크해야 할 부분을 알 수 있을 것입니다. 후순위 세입자되는 것을 막고 어려움을 피하기 위해 사전 준비와 정보수집이 필수적이라고 생각합니다.